Una #surroga non fa primavera

Segnali incoraggianti dal mondo dei mutui. Quel che fino a qualche mese fa sembrava essere un mercato sgangherato e destinato a passare nell’ombra, oscurato da nuovi prodotti di finanziamento innovativi come ad esempio minibond, crowfunding e chi più ne ha più ne metta, oggi sembra aver ripreso a pedalare.

Attenzione però, perché una rondine non fa primavera.

Questa dinamica è frutto di diversi fattori fra i quali annoveriamo un miglioramento delle prospettive economiche dei potenziali nuovi mutuatari e, sicuramente, una maggiore spinta commerciale da parte degli istituti di credito. Analizzando nel dettaglio i dati di mercato, la crescita risulta essere trainata non tanto da nuove operazioni di mutuo per acquisto casa ma piuttosto da nuove operazioni di surroga del proprio mutuo.

Prevista dal nostro ordinamento completamente gratuita per il mutuatario a partire dal 2007, vive la propria popolarità in funzione delle condizioni economiche disponibili sul mercato. L’andamento è il seguente: più le condizioni economiche diventano favorevoli rispetto al trend degli ultimi anni, e più il ricorso a queste operazioni acquista appeal. Viceversa, più si inaspriscono le condizioni, minore diventa la richiesta di questa iniziativa.

Come avvenuto nel 2009, la surroga sta quindi vivendo un altro momento di exploit trainando di fatto la ripresa del mercato. In un mercato che cresce del 10% nel primo semestre 2014, equivale a dire che oltre la metà della crescita è dovuta alla nuova domanda di surroga, e questa voglia di cambiare la dice lunga sulle condizioni economiche poco favorevoli rilevabili fino a qualche tempo fa.

La discesa degli spread ed i tassi di riferimento a ridosso dei minimi storici, hanno quindi generato nel II semestre del 2014 un sostanziale raddoppio delle erogazioni per surroga, passate dal 10% del I semestre 2013 al 20% del I semestre 2014.

Purtroppo però, questa operazione non genera indotti significativi sull’economia reale in quanto permette un limitato inserimento di nuova liquidità nel sistema economico, dovuto alla sola maggiore capacità di spesa del mutuatario, derivante dal risparmio ottenuto sull’importo della rata da corrispondere periodicamente all’Istituto mutuante.

Quindi, se da un lato abbiamo un mercato in crescita (come abbiamo visto trend dovuto in gran parte all’apporto delle operazioni di surroga), dall’altro abbiamo un limitato indotto sull’economia reale, per un mercato, quello dei mutui, che sempre più viene identificato come un mercato chiuso in entrata (le compravendite residenziali assistite da mutuo si attestano all’incirca al 38% del totale).

L'effetto "traino" delle operazioni di surroga testimonia proprio questa chiusura.

P.S. avrei potuto chiamare il post non è tutto ora quel che luccica…ma preferisco ispirarmi al meteo di questa pazza estate.

Prestito vitalizio ipotecario in rampa di lancio

Notizia di questi giorni è la proposta di legge approvata alla Camera dei Deputati in Commissione Finanze e riguardante il prestito vitalizio ipotecario.Vediamo di cosa si tratta nello specifico…

Questa tipologia di finanziamento per l’Italia non è una novità, è previsto nel nostro ordinamento dal 2005 istituito con la legge 248/2005.

E’ un finanziamento a medio-lungo termine (concesso da parte di aziende ed istituti di credito, nonché da parte di intermediari finanziari di cui all'articolo 106 del T.U.B.), assistito da ipoteca di primo grado su immobili residenziali e riservato a persone fisiche con età superiore a 65 anni compiuti.

Uno dei segni particolari dell’operazione sta nel fatto che la capitalizzazione degli interessi è annuale ed il rimborso, da effettuare ad opera degli eredi, sarà integrale ed in unica soluzione alla scadenza, fissata di norma alla morte del contraente.

Qualora il finanziamento non sia integralmente rimborsato entro 12 mesi dal verificarsi della scadenza, l’ente finanziatore venderà l’immobile ad un valore pari a quello di mercato (determinato da un perito indipendente incaricato dal finanziatore), utilizzando le somme ricavate dalla vendita per estinguere il credito vantato in dipendenza del finanziamento stesso. Trascorsi ulteriori 12 mesi senza che sia perfezionata la vendita, tale valore sarà decurtato del 15% per ogni dodici mesi successivi fino al perfezionamento della vendita dell’immobile. 

In alternativa, l’erede potrà provvedere alla vendita dell’immobile, in accordo con il finanziatore, purché la vendita si concluda entro 12 mesi dal conferimento.

In ogni caso, le eventuali somme rimanenti, ricavate dalla vendita e non portate a estinzione del predetto credito, saranno riconosciute al soggetto finanziato o ai suoi aventi causa.

Questa la teoria, ma in pratica come funziona? Un soggetto, persona fisica, avente almeno 65 anni di età potrà richiedere ad un Ente fra quelli rientranti nei parametri stabiliti, un prestito pari a valori che oscilleranno fra il 18 ed il 40% della valutazione dell’immobile da porre a garanzia (percentuali determinate in base a variabili come ad esempio sesso, età ecc…), così come certificata da un perito indipendente.

A garanzia del finanziamento verrà accesa un’ipoteca e dal momento dell’erogazione, si computeranno gli interessi che avranno capitalizzazione annuale. Alla morte del contraente, gli eredi avranno due opzioni da percorrere: potranno vendere la casa liquidando prestito e interessi, chiudendo l’operazione, oppure potranno reintegrare prestito e interessi all’ente finanziatore e tenersi l’immobile.

Da specificare che il rimborso dovrà avvenire in unica soluzione.

Chi stipula un prestito vitalizio non potrà vendere l’immobile, cedere a terzi l’usufrutto o affittarlo.

Una norma, poi, funge da scudo per gli eredi chiamati a rimborsare il finanziamento: qualora il valore dell’abitazione diminuisca nel tempo e, parallelamente, il debito diventi superiore al valore della casa, l’ente finanziatore non potrà pretendere più di quanto verrà ricavato dalla vendita dell’immobile.

Analizzato il prodotto così come impostato da questa proposta di legge, non ci resta che attenderne la versione definitiva. Solo il tempo ci dirà se questa tipologia di finanziamento riprenderà appeal sul mercato oppure no. Per ora rimangono molti punti da chiarire e tutta da scoprire è la reazione che avrà il mondo bancario. Che dire, non ci resta che attendere fiduciosi.

#Mutui , quali sfide attendono il mercato?

Più passa il tempo e più si consolidano i segnali secondo i quali il mercato dei mutui sta (seppur lentamente) ripartendo.

Le sfide che attendono il mercato sono ancora tante e ancora tutte da giocare.

Innanzitutto c’è la partita del credito non performing.

Una gara ancora molto incerta e piena di incognite. Sta riscuotendo successo l'idea di creare Bad Bank alle quali cedere interi portafogli di crediti non performing e solo il tempo ci dirà se siano mosse realmente vincenti o meno. Come sempre, però, bisogna rilevare che l’attenzione del top management è rivolta al breve periodo. Un orizzonte decisamente troppo ravvicinato per poter misurare bontà e stabilità delle decisioni strategico-imprenditoriali.

Seconda sfida è quella della redditività. Gli impieghi hanno perso appeal anche (ma non solo) a causa dell’inasprirsi della forbice dei tassi. Le banche faticano a mantenere buoni livelli del margine di interesse che per motivi macroeconomici ormai arci noti va sempre più assottigliandosi. Colpa quindi della congiuntura economica, ma anche della maggiore difficoltà degli Istituti di individuare fasce di clienti “bancabili” all’interno delle categorie di merito creditizio intermedie. Insomma, soggetti affidabili ma un po’ nascosti, che per problemi ad esempio di inquadramento professionale non rientrano nella hit parade del credito. Individuare questi soggetti permetterebbe al Sistema bancario di impiegare denaro a tassi più elevati rispetto a quelli accordati a soggetti che rappresentano il top in ambito di qualità creditizia, facendo riacquistare quantomeno un po’ di appeal alla risalita degli impieghi.

Terzo confronto è quello che riguarda l’innovazione di prodotto. Ormai, anziché puntare su nuovi tecnicismi innovativi e trasparenti, stiamo assistendo a mutui confezionati in pieno stile da supermercato.

Siamo arrivati persino a regalare elettrodomestici alla sottoscrizione del mutuo. Meglio forse concedere una facilitazione pari al valore del bene associato già in sede di stipula, che ne dite?

Sono semplicemente operazioni di marketing che incentivano alla sottoscrizione del mutuo i soggetti che sono maggiormente incerti e spaventati su ciò che riserverà loro il futuro. Per arrivare a confezionare prodotti come questi, confezionati su misura per determinate fasce di clienti, mi viene da pensare che di soggetti titubanti e sfiduciati verso il futuro ce ne siano parecchi.

Notizie di questi giorni…l’indice di fiducia dei consumatori, dopo tre mesi consecutivi di rialzi, torna a scendere; la disoccupazione sale al 12,6%… pure coincidenze???