Barometro CRIF Aprile 2017: domanda di prestiti da famiglie

Barometro CRIF Settembre 2015: domanda di mutui da famiglie

Mutuo e investimento andranno a braccetto?

“Vuoi un mutuo? Sottoscrivi un investimento”. Con l’entrata in vigore della Direttiva Europea sui mutui potrebbe diventare uno slogan vero e proprio.

Nelle pagine del blog non abbiamo ancora trattato le novità che introdurrà la Mortgage Credit Directive, vediamone alcune.

Neanche farlo apposta si tratta prevalentemente di polizze assicurative, tema molto discusso e più volte oggetto di interventi da parte sia del Legislatore che della Vigilanza.

Il primo comma dell’art. 12  della Direttiva recita: “gli Stati membri consentono le pratiche di commercializzazione aggregata ma vietano le pratiche di commercializzazione abbinata”. Questo sta a significare che in linea generale le vendite combinate di mutuo e prodotti di investimento sono vietate, ma il divieto viene meno qualora vi siano alcune situazioni ben individuate.

Gli Stati infatti potranno consentire agli operatori di legare il credito all'apertura di un conto corrente, di un conto deposito, ad un prodotto di investimento o ad un prodotto di pensione privata e lo potranno fare laddove tale prodotto (che principalmente offre all'investitore un reddito pensionistico), serva anche a fornire ulteriore garanzia per il creditore nell'eventualità di un inadempimento.

Gli Stati membri potranno inoltre consentire pratiche di vendita abbinata qualora il creditore riesca a dimostrare all'autorità che i prodotti abbinati porteranno un'evidente beneficio per il consumatore, tenendo conto dei prezzi degli stessi prodotti offerti sul mercato.

In sostanza, la vendita abbinata sarà altresì consentita se l'istituto dimostrerà che non esiste la possibilità per il cliente di trovare polizze o servizi accessori al mutuo a condizioni altrettanto convenienti.

Ad oggi in Italia la possibilità di vendita abbinata è stata eliminata dai regolamenti emanati dalla Vigilanza, separando i contratti di mutuo e di finanziamento. Non ci resta che osservare quel che capiterà, certo è che gli istituti, alle prese con crisi di redditività su operazioni di intermediazione “classica” come può essere un mutuo (concorrenza e assottigliamento della forbice dei tassi le cause principali), cercheranno di massimizzare profitti da intermediazione di servizi.

Prestito vitalizio ipotecario: rimedio omeopatico

Il prestito vitalizio ipotecario è legge. Mi fanno un po’ sorridere i titoli dei giornali del tipo: “ la casa diventa un bancomat…”, “più facile per gli over 60 ottenere liquidità…” ecc ecc.

A prima vista sembra si tratti di un provvedimento che in un batter d’occhio possa risolvere problemi di liquidità della popolazione over 60 ma, in realtà, nutro profondi dubbi in merito. Sarò ben felice di essere smentito, ma credo che l'accoglienza euforica del provvedimento, come se la propria squadra del cuore avesse acquistato a parametro zero un campione del calibro di Cristiano Ronaldo, sia un tantino eccessiva.

Vi spiego perché. Sia chiaro, senza ombra di dubbio si tratta di un’operazione per certi versi innovativa, in sostanza nella valutazione se concedere o meno il finanziamento acquista peso l’immobile dato a garanzia (ed indirettamente la bontà creditizia degli eredi del soggetto over 60 finanziato), a scapito del merito creditizio del soggetto stesso. Per certi versi questa è una novità assoluta ed il messaggio che leggo tra le righe, non me ne vogliano gli eredi del caso, è: "tranquilli, il mercato immobiliare ha toccato il fondo e la quotazione degli immobili non potrà che risalire".

Altro aspetto che probabilmente ha mosso il legislatore in questa direzione è la storia immobiliare del nostro Paese. L'Italia ha avuto una forte espansione immobiliare fra gli anni 1978 – 1996. Cosa centra??? Prendiamo ad esempio un immobile costruito o acquistato nel 1990 che ad oggi, con 25 anni sulle spalle, sia in buone condizioni. Supponiamo che sullo stesso siano stati effettuati nel tempo interventi di manutenzione ordinaria. Oggi, quindi, ci si ritrova con un'abitazione con 25 anni sulle spalle, magari da ristrutturare e sovradimensionata rispetto alle esigenze abitative di un sessantenne che, magari, avrebbe anche cambiato casa in questi anni ma a causa della recente crisi del mercato immobiliare e della poca attrattività dell'immobile non ha trovato acquirenti ad un prezzo ritenuto congruo. Detto questo, gli eredi (che non è detto si possano permettere un domani di mantenere l'immobile), è molto probabile ereditino oneri potenziali e quindi, per il vecchio detto “meglio un uovo oggi che una gallina domani”, si decide di ricorrere all'operazione di finanziamento smobilizzando liquidità contenuta fra i muri di casa.

A mio modesto parere, non è un provvedimento che possa ambire al premio "fiore all'occhiello", ma anzi, rappresenta il timbro di convalida della situazione per certi versi paradossale che stiamo vivendo. Situazione dove le vecchie generazioni devono accollarsi finanziariamente i giovani d’oggi, alle prese con alto tasso di disoccupazione e, spesso, salari inadeguati sia al costo della vita che a progetti futuri. Dall'altro lato della medaglia, questa forma di finanziamento andrà in soccorso a tutte quelle persone magari già uscite dal mercato del lavoro, alle prese con un costo della vita insostenibile, dove risparmi di una vita e pensione faticano a bastare. Si tratta quindi di un rimedio omeopatico, specchio della società di oggi.

Una #surroga non fa primavera

Segnali incoraggianti dal mondo dei mutui. Quel che fino a qualche mese fa sembrava essere un mercato sgangherato e destinato a passare nell’ombra, oscurato da nuovi prodotti di finanziamento innovativi come ad esempio minibond, crowfunding e chi più ne ha più ne metta, oggi sembra aver ripreso a pedalare.

Attenzione però, perché una rondine non fa primavera.

Questa dinamica è frutto di diversi fattori fra i quali annoveriamo un miglioramento delle prospettive economiche dei potenziali nuovi mutuatari e, sicuramente, una maggiore spinta commerciale da parte degli istituti di credito. Analizzando nel dettaglio i dati di mercato, la crescita risulta essere trainata non tanto da nuove operazioni di mutuo per acquisto casa ma piuttosto da nuove operazioni di surroga del proprio mutuo.

Prevista dal nostro ordinamento completamente gratuita per il mutuatario a partire dal 2007, vive la propria popolarità in funzione delle condizioni economiche disponibili sul mercato. L’andamento è il seguente: più le condizioni economiche diventano favorevoli rispetto al trend degli ultimi anni, e più il ricorso a queste operazioni acquista appeal. Viceversa, più si inaspriscono le condizioni, minore diventa la richiesta di questa iniziativa.

Come avvenuto nel 2009, la surroga sta quindi vivendo un altro momento di exploit trainando di fatto la ripresa del mercato. In un mercato che cresce del 10% nel primo semestre 2014, equivale a dire che oltre la metà della crescita è dovuta alla nuova domanda di surroga, e questa voglia di cambiare la dice lunga sulle condizioni economiche poco favorevoli rilevabili fino a qualche tempo fa.

La discesa degli spread ed i tassi di riferimento a ridosso dei minimi storici, hanno quindi generato nel II semestre del 2014 un sostanziale raddoppio delle erogazioni per surroga, passate dal 10% del I semestre 2013 al 20% del I semestre 2014.

Purtroppo però, questa operazione non genera indotti significativi sull’economia reale in quanto permette un limitato inserimento di nuova liquidità nel sistema economico, dovuto alla sola maggiore capacità di spesa del mutuatario, derivante dal risparmio ottenuto sull’importo della rata da corrispondere periodicamente all’Istituto mutuante.

Quindi, se da un lato abbiamo un mercato in crescita (come abbiamo visto trend dovuto in gran parte all’apporto delle operazioni di surroga), dall’altro abbiamo un limitato indotto sull’economia reale, per un mercato, quello dei mutui, che sempre più viene identificato come un mercato chiuso in entrata (le compravendite residenziali assistite da mutuo si attestano all’incirca al 38% del totale).

L'effetto "traino" delle operazioni di surroga testimonia proprio questa chiusura.

P.S. avrei potuto chiamare il post non è tutto ora quel che luccica…ma preferisco ispirarmi al meteo di questa pazza estate.