Meglio un uovo oggi che una gallina domani

L'aumento dell'offerta di immobili in affitto, contribuisce ad una riduzione generalizzata dei prezzi per via delle maggiori possibilità di scelta e dell'aumentata concorrenza sul mercato.

La maggior richiesta, dovuta a:

• credit crunch ipotecario;
• auto selezione di aspiranti mutuatari che non si ritengono in linea con i parametri degli Istituti di Credito;
• mercato della casa in recessione e caratterizzato da un calo continuo e consolidato delle quotazioni;
• prospettive tutt'altro che rosee per il futuro (non solo in riferimento al mercato immobiliare);

va in controtendenza.

Analizzando la situazione su due piedi, per quanto riguarda il calo dei canoni di locazione, il primo fattore sembra predominare sul secondo, ma se allarghiamo l’orizzonte, ci accorgiamo che:

• la tassazione sul mattone non permette alle abitazioni locate di essere redditizie come un tempo;
• la messa in vendita dell’immobile (alternativa alla locazione), oltre a scontare quotazioni di mercato al ribasso, comporterebbe una forbice fra prezzo richiesto e prezzo di realizzo di circa il 15%;
• il rischio di credito (inteso come la possibilità per il proprietario di non riscuotere il credito e quindi il canone stabilito) è aumentato nel tempo, basti pensare all'aumento delle sofferenze bancarie.

Risultato? Meglio accontentarsi affittando ad un canone inferiore.

In questo modo si ridurrà il rischio di morosità dell'inquilino e l'affitto, anche se non redditizio come un tempo, oltre a permettere di  condividere con l'inquilino il costo vivo dell'immobile, permetterà di temporeggiare sulla messa in vendita in attesa di tempi migliori.  

Come si dice…meglio un uovo oggi che una gallina domani.

Testo integrale del commento all'articolo del Sole24Ore Affittare casa costa meno: canoni giù del 16% in 5 anni

Mutui 2.0, nel dubbio innoviamo

Al giorno d’oggi, i cali di compravendite e mutui (questi ultimi hanno registrato un -54,7% rispetto al 2006), ahinoi non sono più notizie da copertina.

I mass media non fanno altro che riportare dati negativi relativi al mercato immobiliare e creditizio, ma a quando la ripresa?

Beh che dire… del mercato immobiliare tanto si è detto e tanto ancora si dirà.

Lo slogan “il mattone, la miglior soluzione” oggi sarebbe come dire “il mattone in fin dei conti è il minore dei mali fra i possibili investimenti” e certamente non avrebbe lo stesso effetto del primo sugli uditori (al di là della rima mancata e del coro di fischi che si riceverebbe in risposta).

Le erogazioni, sono invece crollate per l'effetto combinato di più fattori, fra i quali: la concessione di meno finanziamenti da parte delle banche (per varie ragioni) e la minor richiesta da parte delle famiglie italiane che, autoescludendosi (anch'esse per una varietà di fattori), vedono ridursi di giorno in giorno la fiducia verso il futuro.

Trovate seppur a grandi linee e senza visite specialistiche le cause, il medico può prescrivere la cura più adatta per ristabilire le migliori condizioni ma, qual è la medicina più adatta?

Quale sia quella più indicata non è dato sapersi… purtroppo è come un cane che si morde la coda ed il quadro clinico è a dir poco complicato.

Certo è che il Paese necessita di interventi macro che riguardino soprattutto occupazione e consumi.

Lato crediti, bisognerebbe innovare sui prodotti, rendendoli concorrenziali, convenienti e appetibili (anche lato banca).

Gli Istituti di credito, che ci piaccia o no, sono a tutti gli effetti aziende a scopo di lucro e come tali, dagli investimenti (o impieghi) che eseguono, si attende una remunerazione. Per capire le dimensioni del problema, basta pensare a quanto avvenuto con le liberalizzazioni introdotte nel 2007 che, se da un lato sono andate nel verso giusto, dando flessibilità ad un mercato dei mutui da sempre ingessato, dall'altro hanno accentuato il “multitasking” allo sportello, con banche che per rendere remunerativo il mutuo hanno introdotto sul mercato, pigiando sull'acceleratore, esempi più o meno marcati di banca-assicurazione; intermediando prodotti assicurativi che, offerti collateralmente al finanziamento (oltre a disincentivare un'eventuale approdo del mutuatario in altri porti mediante la surroga del mutuo), portano profitti immediati all'istituto mutuante.

Mercato immobiliare e mercato del credito ripartiranno; non dimentichiamoci che l’economia è ciclica ma allo stesso tempo questo non deve essere motivo di sonni tranquilli sugli allori di un tempo, in attesa di un fantomatico intervento ponte dello Stato. Innoviamo!

Domanda di mutui in calo: non solo autoselezione

Compravendite in calo (seppure in lieve miglioramento), domanda (e concessione) di mutui anch'essa in contrazione.
Il settore è in crisi, e lo è ormai da tanto forse troppo tempo; l'immobiliare ha perso la reputazione di buon investimento, le compravendite diminuiscono ed i prezzi degli immobili non si abbassano in modo (nemmeno lontanamente) pseudo proporzionale al calo del settore.
Questo probabilmente perché non vi è l’effettiva necessità di monetizzare l’investimento immobiliare fatto a suo tempo e quindi magari si ritarda la dismissione a tempi migliori, in cui forse il mercato riprenderà quota, oppure perché le aspettative di realizzo sono troppo alte, ferme a valori di mercato registrati negli anni pre-crisi.


La scarsa domanda è dovuta ad un mix di fattori e sicuramente in questi, crisi ed aspettative ribassiste sui prezzi giocano un ruolo fondamentale.
Contribuiscono al tracollo anche: la mancanza di liquidità a medio-lungo termine per le banche; l’aumento della rischiosità per le sofferenze registrate ed il clima di incertezza che stiamo attraversando.


Un ruolo pesante è giocato anche dall'autoselezione degli aspiranti mutuatari, la presa di coscienza o più che altro la paura di non essere in grado di onorare il debito o quanto meno di non riuscire ad ottenerlo, sono aspetti da non sottovalutare e su cui bisogna lavorare.


A questo atteggiamento guardingo ed al tempo stesso riflessivo, va aggiunto che gli Istituti hanno approcci statici al mercato, in quanto l’attuale situazione economica unita alla legislazione attuale fa sì che il mutuo, per l’Istituto, non sia un prodotto remunerativo. La mancanza in Italia di operatori specializzati nel settore, fa il resto.


I criteri più selettivi degli Istituti appartengono ad una storia che parte da lontano, quando cioè i mutui venivano concessi sulla base di politiche creditizie che la crisi ha poi messo in discussione. Oggi, gli Istituti si trovano a dover affrontare un aumento di sofferenze ed i criteri selettivi derivano proprio da questo. Lo stesso dicasi per gli spread elevati, figli anch'essi di questa situazione di instabilità.
Il rinnovo degli incentivi per ristrutturazione ed efficienza energetica daranno una seppur lieve boccata d’ossigeno al settore edilizio ed immobiliare in generale, settori ormai da troppo tempo in caduta libera.

Il calo dei prezzi immobiliari per incoraggiare una maggiore domanda è auspicabile; un intervento di sostegno pubblico, come ad esempio un coinvolgimento di Cdp per condividere il rischio di credito con gli Istituti (rischio raddoppiato negli ultimi anni), sarebbe l’ultima chance da percorrere.
La ripresa non potrà comunque avvenire senza un considerevole miglioramento delle condizioni macroeconomiche; occupazione, fiducia e responsabilità le chiavi per riuscire nell'impresa.

Testo integrale del commento all'articolo del Sole24Ore Mutui ancora in calo: per Crif domanda giù a maggio (-12%)